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注文住宅を建てる際に税金が発生するタイミングと種類とは?

公開日:2020/07/15  最終更新日:2020/07/07

いざ夢の注文住宅を建てるとなると、税金がアレコレ発生してしまい、家を建てるための予算の見通しを立てたつもりが、とんだ計算違いだった、なんてことがあります。しかもその税金の種類は、一つや二つではありません。企画倒れしないためにも、税金について把握し、予算を捻出できるようにしましょう。

税金発生の流れと計算方法

住宅を建てる際に発生する税金は、まず土地契約と工事請負契約の段階、次に建物引き渡しや住宅ローン融資の際、そして入居後という流れで支払う形になります。これらはあくまで、基本的な部分に過ぎませんが、参考にはなるでしょう。

なお、税金計算の方法ですが、税金は工事の「請負金額」や「不動産評価額」に、所定の税率をかけ、算出されるのが原則となっています。すなわち、立地がいい場所、敷地が広い場所といった要素は、評価額が高くなることが想定されるため、税金が高くなるということを心得ておきましょう。

土地・工事請負の契約で発生する税金

■契約書の印紙税
建造物の建設には「工事請負契約書」、購入には「売買契約書」といった各種契約書が作成されます。それに伴い、「印紙税」という税金が発生することになるのですが、工事請負契約書にかかる印紙税は、請負金額に応じて金額が決定。売買契約書の印紙税は、売買代金に応じて金額が決まります。また税額は、記載金額が1,000万円超~5,000万円以下であれば同じで、そうでない場合は微妙に異なる値に。

■土地・建物には所有権の保存登記のための登録免許税
土地や建物の取得時には、所有権の証明のために、登記手続きをすることが義務付けられており、そこで発生する税金が「登録免許税」というもの。所有権の保存登記には、土地が固定資産税評価額×4.0%、家屋が固定資産税評価額×0.15%(軽減税率適用)といった計算で税金が発生。所有権の移転登記(売買)では、土地が固定資産税評価額×1.5%(軽減税率適用)、家屋は固定資産税評価額×0.3%(軽減税率適用)という計算になります。

※軽減税率は、令和2年3月31日まで。

■様々な消費税
不動産会社を仲介する住宅購入では、消費税も発生します。たとえば「仲介手数料」ですが、これは物件価格が400万円を超えると、不動産価格(税抜)×3%+6万円が上限となり、この金額に対して消費税が発生。ほかには、土地にはかかりませんが、工事請負代金や建物代金といったところで、消費税がかかります。

住宅引き渡し・住宅ローン融資で発生する税金

住宅が完成して引き渡しに際し、住宅ローンの融資を行うこととなります。融資には抵当権設定の登録免許税、住宅ローン契約書の印紙税といった税金を支払うことになるでしょう。抵当権設定の登録免許税は、借入額×0.1%(軽減税率適用)という計算で算出され、通常は0.4%が税率となります。

そして、ローン契約書の印紙税は、契約書記載の金額によって、税額が変動します。たとえば、1,000円超で5,000万円以下なら、20,000円となるでしょう。しかし近年は、インターネットを介した契約を金融機関もあり、その場合印紙税の負担をする必要はありません。

住宅取得後に発生する不動産取得税

■不動産取得税について
住宅取得後は、「不動産取得税」という税金が一定期間経過後に請求されます。納税額は、固定資産税評価額に税率をかけ、計算します。なお、課税は各都道府県が行い、土地と建物はそれぞれ別に算出していきます。

■土地の不動産取得税の計算
土地の不動産取得税の計算は、本則として、固定資産税評価額×3%という計算で算出されます。特例では、固定資産税評価額×1/2×3%-税額控除という計算になり、控除できる額は、「45,000円(税額が45,000円未満の場合はその額)」、「(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税の床面積×2)×3%(床面積の上限200㎡)」の、いずれか多い方の金額となります。

■建物の不動産取得税の計算
建物の不動産取得税の計算は、本則として、固定評価額×3%という計算となります。特例では、「(固定資産評価額-特別控除額)×3%」という計算で算出。また新築物件の場合、1,200万円(認定長期優良住宅の場合1,300万円)が特別控除対象に該当。

まとめ

税金のことをしっかり学んでおくことで、軽減措置などの恩恵にあやかるチャンスもありますし、うまくいけば注文住宅に予算を回せるかもしれません。

なお、注文住宅に住み始めてからも、固定資産税や都市計画税といった税金を払い続けることになり、建設時だけではなく、税金は長期的に払い続ける必要があります。税率は市区町村によって異なり、土地に関しては、評価額が減額されることもあるので、各市町村の公式サイトから情報をチェックしてみましょう。

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