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注文住宅を建てるなら知っておきたい住宅ローンとつなぎ融資の基礎知識

住宅ローンを組むにあたり「つなぎ融資」という制度が提供されており、これは注文住宅を建てる際に利用する機会の多いタイプの融資になっています。人生でもっとも大きな買い物となる住宅、そしてローンを組むのは一大決心のはずですから、ここで疑問を解決し、つなぎ融資は利用するべき制度なのかどうか、判断しましょう。

住宅つなぎ融資ってどんな制度?

■住宅ローンとつなぎ融資の役割の違い
たとえば住宅ローンは、担保となる住宅が存在していない建設中の段階だと、融資することができないため、購入した家が完成してから融資がスタートします。しかし注文住宅は、着工前・着工中の段階で、工事費の一部を支払うことが一般的で、その資金の確保をしなければなりません。また、土地から購入する場合、そこの購入費も必要になるでしょう。それらを工面できるのが、つなぎ融資ということです。

■ローンが開始できるタイミングと担保について
住宅ローンは、土地や建物を担保とし、金融機関が実行する融資で、建物の完成後に建物表題登記をして、抵当権を設定することで、融資がようやく行われます。つなぎ融資は、金融機関を通して住宅ローン込みで申し込むと、融資の審査→通過すると融資開始、という流れの融資になります。つなぎ融資だと担保はないものの、住宅ローンを組むことが必須条件というのが特徴のひとつでしょう。

■つなぎ融資は金利が高め?
つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。長期的な融資として提供しているものではないため、利息は日割りで計算。ちなみに金融機関によっては、融資にあたり10万円ほどの事務手数料が発生するケースもあるため、ご留意ください。つなぎ融資を行っている金融機関は、日本政策金融金庫やみずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行など、他にもありますが、対応していない金融機関もあるため、ご注意を。

つなぎ融資を充てる費用とそうでない費用

■住宅ローンに切り替わるまでにつなぎ融資を充てる費用
注文住宅は土地の所有者でないと購入できないため、土地の購入、または所有していることが必要不可欠。土地の購入費用が足りなければ、つなぎ融資を受けましょう。ちなみにこの際、土地の登記費用も発生。そのほか、ハウスメーカーと工事請負契約を交わしたら、工事代金が発生するので、着工金がつなぎ融資の対象となります。その後は、棟上げ時に支払うのが一般的な中間金が発生しますが、これもつなぎ融資の適用対象。

■つなぎ融資対象外の諸経費
注文住宅の建設にあたり、業者と工事請負契約書を取り交わします。その際、印紙税が発生しますが、工事費用が1千万~5千万円だと、印紙税は2万円ほどの金額となるでしょう。また住宅の着工には、建築確認申請をしなければならず、手数料の相場は4万円ほど。ほかにも中間検査・完了検査もあり、これらの手数料相場は3万円ほどとなります。また地鎮祭、上棟式などの祭事費用も発生。

■調査費用や竣工費もつなぎ融資対象外
施工会社は、工事の着工に至る前に、地盤調査を依頼します。それにあたり注文住宅の購入者には、地盤調査費用の支払いが発生し、相場はおよそ10万円ほど。調査結果次第では、地盤改良が必要となる場合もあるため、さらに工事費用が加算されることも。工事が完成したら、残金を一括支払いする竣工金が発生しますが、これはつなぎ融資ではなく、住宅ローンによる融資が対象となります。

住宅ローンとつなぎ融資のその他疑問

つなぎ融資には、事務手数料や金利、印紙税といった諸費用が、多数発生します。事務手数料は10万円程度に設定している金融機関が多く、金利は住宅ローンによりも高め(長期間借りるものではありませんが)。そして印紙税も、1千万~5千万の融資になると、金銭消費賃借契約書の印紙代として、2万円が発生。

ちなみに、つなぎ融資は住宅ローン控除対象にはなりません。住宅控除とはそもそも、住宅が完成し、6ヶ月以内に住むことが前提となる融資であることから、住宅が建つ前に融資を受けるつなぎ融資は、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

まとめ

住宅ローンとつなぎ融資について、大まかに解説させていただきました。つなぎ融資は、住宅ローンとセットで利用することが前提の融資なので、単体で利用することは不可能になります。この制度をうまく活用するコツとしては、借入期間を短くすることが争点となるため、工期の短い業者に発注するなどして、早期の返済を狙うといいでしょう。

便利ではある反面、計画的な返済が必須となるので、綿密な計算をした上でご利用ください。できることであれば、不測の事態にも対応できる自己資金の確保ができているのがベストでしょう。

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